中央經濟工作會議明確提出，要著力防控資產泡沫，房子是用來住的、不是用來炒的。這為2017年及未來房地產市場運行及調控指明了方向。而在實際操作中，如何嚴控泡沫，使房價恢復理性？圍繞這些問題，全國政協委員、上海市政府原參事、上海社會科學院部門經濟研究所城市與房地產研究中心主任張泓銘分享了他的思路。

談及今年及“十三五”穩定房地產的基本策略，張泓銘表示，就短中期而言，應保持樓市價格的基本穩定，既不讓它快跌，也不讓它快漲。而對于庫存很高的三四線城市的房價，應該有實質性的下降。

談到房地產健康發展的長效機制建設，張泓銘認為還有待時日：“建設一個這樣的機制，需要做的工作，大體上包括外部環境和自身機制兩大方面。外部環境方面：應合理確定經濟增長速度，減輕依賴樓市推動經濟增長的壓力；合理確定貨幣供應量，并引導資金向更合理的方向流動；完善中央和地方的事權和財權結構，糾正地方對樓市的財政依賴；引導城鎮化走資源集聚尤其是投資者集聚導向的道路，而非簡單的人口集聚和樓宇集聚；加快農村建設用地轉移和農民全部權益的市場化、貨幣化，提高農民進入城鎮成為經營者、投資者的積極性。”

而從樓市自身出發，張泓銘認為至少需要完善五點：住宅稅制要刪繁就簡，實行流通輕、持有重的稅制，并鼓勵中低檔使用，抑制高檔和投機；住宅用地指標要同城市人口增減掛鉤；住宅開發要鼓勵中低檔、抑制高檔；住宅交易和信貸要鼓勵使用，抑制投機；要完善住房租賃市場和住房保障機制。

回到當下，張泓銘認為，應先建立一個對沖樓市異常波動的自動機制。所謂自動調整機制，就是當樓市異常波動積累到一定程度，調整機制就自動觸發，對沖前面的異常波動。

張泓銘表示，該機制有五個要點：“一是監測指標。用國家統計局發布的70個城市住宅價格指數作為唯一指標。二是控制界限。分別規定在一個月內、三個月內、六個月內、九個月內、十二個月內共五個時段，住宅價格波動累計達到某個數值，比如一個月內3%、三個月內4%、六個月內5%、九個月內6%、十二個月內8%，調整機制就自動啟動，不必人為安排。三是對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率的雙率聯動。比如一個月內價格上升或下降3%，則首付率自動增加或減少10%、房貸利率在央行基準利率上自動增加或減少10個基準點。當然，這里面有消費差異化的區別，因此要保護自住需求尤其是首套房購買者。如果遇到央行貨幣政策調整，則暫緩啟動對沖，等待央行貨幣政策開始后下一個時間段樓市價格的變化，再作決定。在首推金融手段的同時，還可以由地方選擇補充加推稅率、限購、促購、費用、土地等政策工具，但應該同金融手段形成合力、不能對沖。四是實施區域。以城市為對象，以70個城市為范圍。五是監管責任。（記者　崔呂萍　孫琳　整理）