原標(biāo)題：小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)：還我小區(qū)廣告費(fèi)！

南郡水云天小區(qū)廣告到處都有，業(yè)主沒享受到收益 新文化記者 王強(qiáng) 攝

如今，小區(qū)已成為商家的廣告戰(zhàn)場(chǎng)，但鋪天蓋地的廣告是如何進(jìn)來的？廣告費(fèi)究竟有多少？廣告收益到底該歸誰？對(duì)于這些，卻少有業(yè)主知情，而由此也頻頻引發(fā)小區(qū)植入廣告的糾紛訴訟。近日，長(zhǎng)春市南郡水云天小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，就將長(zhǎng)春市南方物業(yè)服務(wù)有限公司告上了法庭，想討回近3年的廣告收益。

業(yè)委會(huì)：因更改合作方式?jīng)]談攏物業(yè)要撤出，索要61萬小區(qū)廣告收益遭物業(yè)拒絕

合同到期想更換合作方式

長(zhǎng)春市民馬先生是第二任南郡水云天小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任，馬先生說：“我們這個(gè)小區(qū)的物業(yè)，是小區(qū)剛建成的時(shí)候就存在的，管理模式跟其他小區(qū)一樣，叫‘包干制’，第一屆業(yè)主委員會(huì)就仔細(xì)分析過這種模式，大家都認(rèn)為需要更改一下。”馬先生說，南郡水云天小區(qū)是2006年建成交工，小區(qū)2013年才成立第一屆業(yè)委會(huì)，第二屆業(yè)委會(huì)是在2016年12月28日成立的。“2016年12月31日，物業(yè)和我們的合同到期了，在準(zhǔn)備續(xù)簽時(shí)，我們提出要改成‘酬金制’的合作管理方式，物業(yè)的法人代表趙女士明確表示，如果是‘酬金制’，她們就不再續(xù)約了。”馬先生說，之所以要改變合作管理方式，是因?yàn)橹暗摹鞍芍啤辈⒉煌该鳎Y金的流向以及使用都是不公開的，且業(yè)委會(huì)基本沒有監(jiān)管的權(quán)力。

“現(xiàn)在很多一線城市，包括國(guó)外已經(jīng)實(shí)行酬金制的方式，效果非常好，業(yè)委會(huì)能夠代表業(yè)主發(fā)聲，監(jiān)管資金和維護(hù)、維修小區(qū)，讓資金透明，讓業(yè)委會(huì)有力度。”馬先生說，所以更改合作方式勢(shì)在必行。

物業(yè)說退出又反悔了

2016年12月16日，物業(yè)公司法人代表趙女士在小區(qū)電梯內(nèi)張貼了《致全體業(yè)主的第一封信》，明確表示要按照歷年的合同方式繼續(xù)服務(wù)，否則合同期滿將退出南郡水云天小區(qū)。“既然他們不能接受，業(yè)委會(huì)就準(zhǔn)備開始招標(biāo)了，有不少物業(yè)公司愿意嘗試‘酬金制’這種方式，所以我們就與物業(yè)溝通，要讓他們盡快交接。”馬先生說，物業(yè)也同意了，并且小區(qū)開發(fā)商長(zhǎng)春南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的老板也曾電話通知業(yè)委會(huì)，與業(yè)委會(huì)雙方共同起草的《交接函》，已經(jīng)交給物業(yè)公司。

然而，交接過程中卻出現(xiàn)了問題。

說好的交接時(shí)間，物業(yè)并沒有拿出應(yīng)該交接的文件及錢款。馬先生說，至今物業(yè)仍未撤出小區(qū)，“按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條和二十九條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證等竣工驗(yàn)收資料，及建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書交還給業(yè)委會(huì)。另外，按照《長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，前期服務(wù)合同終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；物業(yè)服務(wù)用房；使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的資產(chǎn)；公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益節(jié)余；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。”馬先生說，這些應(yīng)當(dāng)移交的資料和資產(chǎn)，業(yè)委會(huì)均沒有收到，甚至部分居民已經(jīng)上交的2017年度物業(yè)費(fèi)，也沒有移交給業(yè)委會(huì)。馬先生說，1月9日，社區(qū)曾組織業(yè)委會(huì)、物業(yè)舉行三方懇談會(huì)，但物業(yè)以“沒有意義”為由拒絕出席。

小區(qū)廣告收益用哪去了

“在這期間，我們一直在搜集資料，第一任業(yè)委會(huì)主任把每年開會(huì)，物業(yè)拿出來的預(yù)算和決算報(bào)告交給我們了，我們發(fā)現(xiàn)其中有一項(xiàng)是廣告收入，這筆收入就是上述的‘使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益’，但我們從來也沒聽說過，更沒有明確標(biāo)出用于做什么了。”馬先生稱，目前業(yè)委會(huì)手中僅有2014年、2015年及2016年的財(cái)務(wù)報(bào)告，根據(jù)這三年的報(bào)告，統(tǒng)計(jì)因廣告產(chǎn)生的收益有61萬余元。而要求物業(yè)交出這筆費(fèi)用，卻被拒絕了。

“物業(yè)說年年給我們小區(qū)維修、維護(hù)的費(fèi)用大，物業(yè)有虧損，就將這筆錢填補(bǔ)到虧損中去了。”馬先生說，在招標(biāo)到新的物業(yè)前，要先拿回這筆費(fèi)用，用來維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，“我們小區(qū)這個(gè)廣告到處都是，我還曾碰見過來更換廣告牌的一個(gè)小伙，問他打廣告多少錢，他說電梯里一個(gè)廣告位10天是200元。”馬先生說，因一直無法與物業(yè)達(dá)成一致，馬先生等業(yè)委會(huì)成員委托律師，就廣告費(fèi)一事，將物業(yè)告上法庭。

物業(yè)：原法人代表離職 新經(jīng)理至今無回復(fù)

1月24日，記者聯(lián)系物業(yè)法人代表趙女士。她表示，自己多日前已經(jīng)離職，對(duì)于此事自己不方便再多說，讓記者聯(lián)系物業(yè)新任總經(jīng)理。但她表示，任職期間，確實(shí)物業(yè)有放棄續(xù)約承諾交接并退出該小區(qū)一事。

記者隨后聯(lián)系到該物業(yè)公司客服部工作人員鄭女士。她表示，新任總經(jīng)理已經(jīng)上崗，但因故不方便接受記者采訪，可以對(duì)記者的問題進(jìn)行轉(zhuǎn)達(dá)。對(duì)于廣告費(fèi)用一事及目前物業(yè)方面的態(tài)度，鄭女士說還需要總經(jīng)理來解答，但拒絕透露總經(jīng)理的聯(lián)系方式。截至記者發(fā)稿時(shí)，物業(yè)方面沒有給予記者任何回應(yīng)。

律師：我省業(yè)委會(huì)向物業(yè)追索廣告費(fèi)第一案

已完成網(wǎng)上立案

1月中旬，吉林吉翔律師事務(wù)所接受長(zhǎng)春市南郡水云天小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托，指派劉海波律師承辦本案。劉海波說，長(zhǎng)春市南郡水云天小區(qū)業(yè)委會(huì)與長(zhǎng)春市南方物業(yè)服務(wù)有限公司合同糾紛案件，已于1月20日完成網(wǎng)上立案，相關(guān)材料提交朝陽(yáng)法院。劉海波稱，通過吉林高院司法公開網(wǎng)查詢，這是吉林省第一起業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司要求返還廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入的案件。

廣告費(fèi)應(yīng)歸業(yè)主所有

在此案中，關(guān)于廣告費(fèi)收入歸屬問題，劉海波稱，根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

■小貼士：關(guān)于包干制和酬金制

據(jù)劉海波介紹，根據(jù)《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》有關(guān)規(guī)定，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

■新聞鏈接一：

2017年1月19日，上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發(fā)布”發(fā)布微博稱，針對(duì)物業(yè)管理價(jià)格信息公開透明的話題，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山在兩會(huì)微訪談表示，上海正在探索物業(yè)酬金制管理模式，讓資金更透明。該條信息后還附長(zhǎng)微博，列出浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)東力新村業(yè)委會(huì)運(yùn)用“酬金制”模式提升小區(qū)物業(yè)管理水平的成功實(shí)例。

■新聞鏈接二：

2013年9月26日，《青島早報(bào)》報(bào)道了嶗山東岳海花園小區(qū)業(yè)委會(huì)將其小區(qū)物業(yè)告上法庭，要求返還物業(yè)在管理小區(qū)期間所取得的廣告費(fèi)收益43400元事件。最終嶗山區(qū)法院判決被告山東某物業(yè)管理有限公司返還原告東岳海花園小區(qū)業(yè)委會(huì)返還廣告費(fèi)43400元。

新文化記者 石竹