近日,關于北京地鐵平谷線的消息讓暫時平靜的燕郊樓市又平添幾分躁動。

伴隨著北京房價一路走高,京冀交界地區的房地產市場也是如火如荼。不久前,國家發展改革委等七部委聯合印發《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》,其中提出,“嚴控房地產開發建設,強化房地產市場管控,嚴控人口規模”。京冀交界地區未來究竟將如何發展?對此,《法制日報》記者采訪了業內專家。

指導意見能夠遏制炒房

公開資料顯示,地鐵平谷線共有三站經過河北,分別是燕順路、燕郊北、齊心莊。

在2016年,受到一系列利好消息的刺激,如北京市政府東遷、通州區限購等,燕郊房價一路走高,被媒體認為是“2016年國內房價增速第一的小城鎮”。

除了燕郊之外,其他京冀交界地區的房地產都發展較快。

“對于京冀交界地區來說,主要是四個區域。第一個區域是最熱門的區域,即通州—燕郊線。這個區域房價上漲是最快的,也聚集了較多的外來人口。這一區域實際上就是北三縣的概念。第二個區域是大興—廊坊市區。這個區域后續由于交通配套的改善,以及目前已經有的京津高鐵線,所以后續也是一個重點開發和值得關注的區域。第三個區域是大興—固安區域,此類區域炒房的熱度也比較高,尤其是燕郊等地房價上漲過快后,此類區域房價也開始帶動起來。部分北京房山和大興的購房者主要到此類區域購房。類似的區域還包括涿州等地。第四個區域是延慶—懷來—張家口區域,此類區域借冬奧等概念也有一些炒房的做法,尤其是懷來近期出臺了限購政策,也符合此類區域控制房價穩定市場的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

嚴躍進認為,對于兩省市交界地區規劃建設出臺相應的意見,是比較罕見的。同時,此次政策發布是由七部委而非北京和河北兩地管理部門出臺,也是比較罕見的。這也說明北京河北交界地區由于聚集了較多的人口,同時也是近期房價上漲過快的區域,所以才會在這個時候出臺規劃意見。

根據易居研究院智庫中心提供的數據,截至今年三季度,燕郊新建商品住宅的去庫存周期為5個月,大廠為6個月,香河為9個月,固安為9個月。

嚴躍進認為,此類數據不僅低于同類型的城市,也遠遠低于12至14個月的均衡值,這也說明這些城市的新房庫存非常不足,房價上漲壓力比較大。

對于北京自身的發展而言,指導意見的出臺具有多重積極意義。

“此次七部委聯合發文具有非常積極的意義,體現了科學的城市規劃理念,也體現了服務民生的導向。”嚴躍進說,北京市區的蟻族人群、租賃地下室等現象會減少,因為有更好的配套可以引導此類人群或相關租賃行為導入到北京郊區或京冀交界地帶。衛星城的概念會更加凸顯,尤其是讓高端商務資源往外遷出,主要是北京副中心和大興機場附近,這兩個區域后續會比較集中。相應的配套會不斷完善,各類資源分布會更均衡,同時市民出行和居住的便利程度會大幅提高。有助于北京和河北相應城市后續發展更加均衡化。能夠促進生態建設一體化,能夠更好地防范城市病的出現。

更好推動京津冀協同發展

《關于加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》要求按統一規劃、統一政策、統一管控的原則,統籌北京市和河北省毗鄰區域規劃建設管理,有序疏解北京非首都功能,推動京津冀協同發展。

2015年問世的《京津冀協同發展規劃綱要》指出,推動京津冀協同發展是一個重大國家戰略,核心是有序疏解北京非首都功能,要在京津冀交通一體化、生態環境保護、產業升級轉移等重點領域率先取得突破。

“隨著國家推動京津冀協同發展,北京和河北交界地區的房價和人口存在一個自然上漲的過程,這是一個基本趨勢,因為交界地區和北京之間的互聯互通更方便,北京的優質公共服務資源將更有可能輻射到這些地區。北京有著比較豐富的公共服務資源,隨著北京和河北之間交通的持續改善,會有相當多的人口選擇在京冀交界地區居住,從而享受到北京的公共服務資源。”中國人民大學公共管理學院教授楊宏山說。

國家發展改革委通過的《京津冀地區城際鐵路網規劃修編方案(2015年-2030年)》指出,到2020年之前,京津冀地區將以“京津、京保石、京唐秦”三大通道為主軸,建設9條城際鐵路,打造“軌道上的京津冀”。方案還提出,到2020年前實施9個城際鐵路項目,具體為北京至霸州鐵路、北京至唐山鐵路、北京至天津濱海新區鐵路、崇禮鐵路、廊坊至涿州城際鐵路、首都機場至北京新機場城際鐵路聯絡線、環北京城際鐵路廊坊至平谷段、固安至保定城際鐵路、北京至石家莊城際鐵路,總里程約1100公里。

“在這樣一個快速發展過程中,京冀交界地區有可能會面對一些問題,這就要求我們要加快落實指導意見,實現合理規劃,確保京冀交界地區有序發展。既要為發展留下空間,同時也要留出足夠的公共空間、生態空間等,保護好耕地,提高土地利用效益,避免出現粗暴式增長,要追求更持續、更穩定、更宜居的發展路徑。”楊宏山說。

“指導意見的出臺可謂是抓住了京津冀協同發展的關鍵。人口、商業、工業都可能會聚集在交界地區,必須加強銜接和協調。指導意見是京津冀協同發展的有力保障。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說。

直面協同發展熱點問題

據了解,包括控制人口和房價在內,指導意見主要涉及強化協同協作、加強規劃管理、保護生態環境、嚴格管控措施、統籌公共服務體系建設五個方面的內容。

“京津冀在協同發展過程中,也會有不同的利益訴求,這就需要出臺如指導意見這樣的頂層設計來推動。京津冀協同發展最先開花結果是在交界地區,交界地區的利益如何共享是一個十分重要的問題。”楊宏山認為,指導意見的出臺,某種程度上為實現利益共享提供了制度保障。

楊宏山認為,接下來可以進行更為具體的制度設計,比如行政管理體制、異地掛職、稅收機制等。

對于京冀交界地區最受關注的房價問題,嚴躍進認為,可以采取這樣一些措施,如價格管控、交易秩序監管,對部分亂收取費用的行為需要嚴厲打擊,加強對市場參與主體的監管,尤其是要防范房企和中小中介的各類小動作出現,增加供給。

樓建波認為,在控制房價的基礎上,還要強化住房保障。“京冀交界地區發展好了,人自然會多。一個人過來就業,還牽涉到家庭。如何安置人,對當地政府提出考驗,因此要強化住房保障,首先維護好人的居住權益”。

“對于京冀交界地區的人才流動而言,也要提供更多法治化的保障,以便讓人才更好流動,比如人才如何認定、如何落戶等。”樓建波說。

除了住房、人口之外,環境問題也備受關注。

“以治理霧霾為例,關閉一些河北的企業之后,留下的空白如何填補?北京的高端產業又如何進入?這些都是推動京冀交界地區發展以及京津冀協同發展需要重點考慮的問題。”樓建波說,不同地區之間要在制度上互相開口子實現對接,讓企業、人更加順利地流動。