今年以來，各地推進供給側結構性改革，房地產“去庫存”取得了一定成績，但也出現了部分熱點城市房價上漲過快的問題。國慶期間，多地出臺有關房地產限購限貸政策，目標是一市一策，給虛火降溫。總的方向是，一線城市要控制住，二線城市要穩定住，三四線城市要活起來。

檢視工業社會以來人類短暫的經濟增長歷史，同時也是房地產成為推動幾乎所有國家增長重要引擎的歷史。通過研究美國房地產市場66 年（1950年-2015年）的歷史數據曲線發現，房價長期向上、易漲難跌，美國房產只在1970年、1991年-1992年 和 2008年-2011 年期間三次下跌，其他年份全部上漲。日本房地產市場的持續下跌是孤例，迄今為止，日本創造了房地產市場泡沫破裂后長達十年依然未能恢復的唯一記錄，蓋因日本城鎮化率接近90%、人口老齡化嚴重、當年主動操作日元升值捅破泡沫等所致，與我國現在的房地產市場和宏觀政策情況沒有任何可比性。某些媒體和論者拿日本的情況做類比，顯然是文不對題。

國際歷史數據顯示，在城市化基本完成后，經濟增長放緩，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動產市場的主流。日本分界點(1992年)的城鎮化率是77.6%，而美國分界點(1982 年)的城市化率是 74%，可以說，75%左右的城鎮化率是判斷一個國家經濟發展周期的臨界點。

相關數據表明，在快速城市化階段，尚無房價持續下跌的先例。在城鎮化率達到60%之前，名義房價很少出現超過2年的連續調整，且房價累計跌幅一般不超過10%。我國2015年常住人口城鎮化率為56.1%，戶籍城鎮化率更低。在這一發展階段，那些資源聚集的的大城市人口流入越來越多，住宅用地越來越少，不僅如此，房價被預期推動、成本推動、M2推動。與紐約類似，北京、上海都是特大經濟體的核心都市，這類城市的最終房價與當地人口密度、當地購買力水平并不直接相關。如同紐約是美國的紐約，上海、北京是中國的上海、北京一樣，這些發達城市的房價，尤其是高端住宅的價格，是由全國的購買力（甚至加上部分國際購買力）而不是本地的購買力決定的。

不管承認不承認，我國居民購買大城市的不動產，既包含居住屬性，也有投資品（或稱資本品）屬性。一定意義上相當于購買城市的“股票”，不僅分享現在公共服務（發展機會、教育、醫療、養老等）帶來的價值，還可以分享未來新增公共服務帶來的價值。

因此，那些妖魔化“土地財政”的論點是站不住腳的，而 “土地財政”這個詞，存在很大程度的誤導。土地出讓收入本質上是融資（股票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府的資產負債表上，土地出讓收入實質上屬于“負債”。

切實解決低收入者的住房問題不能都靠商品房。保障的歸保障，市場的歸市場。面對房價不斷上漲的態勢，調控是必要的，但調控不等于限制居民買房，行政措施不能常態化，主要方向應當是一二線城市增加供應量，三四線城市“雙暫停”，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批。經濟學原理表明，增加供給才能降低價格。目前要堅持執行“雙軌制”，保障房和商品房這兩個體系不能偏廢其一。

增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房價，但只強調打壓商品房無益于保障房建設。保障房建設需要數以萬億的資金，地方政府需要相關配套資金，錢從哪里來呢？很大程度上來源于令人詬病的“土地財政”。當前應當引起高度重視的保障房建成以后大量被閑置，換言之，保障房還沒有完全進入分配領域。

在一線城市要進一步加大住宅用地供應力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，在滿足剛性住房需求的同時，兼顧滿足改善性住房需求。鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

只要中國經濟總體的中高速繼續保持下去，只要穩健（適度寬松）的貨幣政策格局不發生重大變化，房地產市場就不會出現硬著陸。沒有哪個國家會在內需旺盛的時候把房地產市場扳倒在地上，中國經濟更不能接受房地產價格大起大落。

（作者系全國政協委員、財政部內部控制委員會委員、瑞華會計師事務所管理合伙人）