夜夜爽夜夜高潮高清视频,久99久女女精品免费观看69堂,日韩精品不卡在线高清,91精品啪国产在线观看

首頁>國企·民企>銳·評論銳·評論

商品房預售不是陰謀,而是金融

2016年05月03日 10:42 | 作者:薛曉鈺 | 來源:新京報
分享到: 

開發商通過合約,將眾多產業連接在一起,實現了資金的快速流轉,既降低了行業風險,也減少了很多無謂的浪費。

最近深圳掛拍一宗商住建設土地,少見的是,該地塊上的建筑不允許預售,只能峻工并取得產權證后才能銷售。我的看法很明確,現售商品房沒什么稀奇,市面就有很多;可是這不能說明現售房優越,期房有什么問題。預售制在中國的商品房市場占主流,其真實作用是加快行業發展,幫助民眾改善居住水平。和按揭貸款讓買房者提前住上新房一樣,預售制讓開發商加速建房,這兩個制度的發明,都可以稱得上偉大。

有人覺得,商品房預售是開發商精心設計的騙局。他們制造“期房價格低”的假象,無償占用購房者的預付款,也無需承擔房屋建成后的存貨成本。開發商拿到預售款之后,獲得銀行貸款,還能到下一個項目囤地炒地。買房者承擔風險:開發商不按期交房,或交房之后有瑕疵,維權很麻煩。據說,預售制是開發商利用強勢地位對買房者的欺壓。

這種陰謀論是不懂商業的揣測。解讀預售制,先得對房地產資金概況有所了解。房地產是資金大、周期長、風險高的行業。若法律要求資金足額再蓋房,沒幾家開發商承擔得起——即便可以,沉淀資金也是不小的浪費。作為房地產開發的核心,開發商通過合約,將眾多產業連接在一起,實現了資金的快速流轉。

房地產是高度金融化的產業。樓盤建成之前,通常有幾大資金流在支撐建設:開發商自有資金、銀行貸款、承建商墊款、購房者預付款。大量資金涌向這個行業,新房才得以快速建設,我們的居住水平才得以提高。這些環節中,預付款本身既是資金流,也是合約的橋梁。通過預售,商家鎖定購房者,獲得一筆資金,再向銀行申請貸款。這類項目預期穩定,風險較小,銀行通常很青睞。很多銀行會要求達到一定預售比例才提供貸款。

消費者以預判較低的價格鎖定房產,等房屋真正到手,升值部分足以抵消預付成本。開發商提前“低價賣房”,卻能先獲得資金。這是一個期貨性質的合約,各國房地產都能看到,大宗商品也不鮮見。從市場穩定的角度說,開發商通過預售試探市場,還有什么比真金白銀更能反映消費意愿呢?預售降低行業風險,減少了很多無謂的浪費。

買賣雙方都面臨預售房的風險。房價暴漲,開發商會認為賣得太便宜,吃了大虧;房價暴跌,買房者覺得不劃算,選擇毀約。交房后發現瑕疵,開發商資金鏈斷裂、跑路,這些情形如果發生,可以付諸司法。若是司法不力,則是司法實踐的難題,并不說明預售制本身有什么問題。所有合同類型都會面臨糾紛,這不意味著這些合同都有合法性的問題。

中國房地產的發展十分迅速,然而和旺盛的需求相比,住房供給還是相對短缺。尤其在大城市,人們買房簡直和“搶房”差不多。買房看漲基本成了一代人的心理定勢,他們大多接受預付買房。開發商獲取資金,開發更多樓盤。稱“預售炒房”的人沒看到,預售制是房地產供給的一環,它的真實作用是降低房價。

對一些人而言,等待期房是痛苦的,交一筆錢之后還要等一兩年。市場其實也有現售房,開發商也提供這方面需求。在住房供給過剩的地方,購房者購買的就不是期房,而是開發商急于出手的現房。這也很好地駁斥了“預售炒房”的陰謀論。

商品房預售制施行二十多年,看起來是從國外引進的制度,其實里面包含市場的合理性。購房者和開發商基于不同目的,簽訂預售合同,這是市場自發合作的結果。取消預售制,開發商獲取貸款、獲得土地、開發建設的能力會大大降低。很多中小房產商會被逐出市場。房地產業的資金減少,供給受限,漲價也就成為必然。這個模式并不會輕易消滅,只不過是把原本公開透明的市場逼到地下,購房者冒的風險更大。


編輯:薛曉鈺

關鍵詞:商品房預售 商業 金融

更多

更多