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央行圍剿首付貸對房價影響幾何?

2016年03月14日 15:00 | 來源:北京青年報
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12日,央行“掌門人”周小川帶領(lǐng)三位副行長在十二屆全國人大四次會議記者會上明確指出,買房人的首付不能是借的。周小川對首付貸的堅決態(tài)度表明,接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸被收監(jiān)以后,一線城市房價會受影響嗎?

目前,有一些P2P平臺針對買房人的首付款提供信貸,央行對此態(tài)度堅決。周小川表示,首先是這些平臺是否擁有資質(zhì)做這項貸款值得商榷,其次,買房人的首付不能是借的。“按理說他要從事某項業(yè)務(wù)應(yīng)該查詢是否按照規(guī)矩申請有關(guān)資格、符合資質(zhì),像資本要求等規(guī)章制度。再就是他的資金來源是什么,如果動用了其他一部分人委托的資金,是否和人家真正說清楚了,是否會給出資方帶來巨大的風(fēng)險,這是應(yīng)該清楚的。”周小川說。

央行副行長潘功勝12日也表示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)的資質(zhì),是違法從事金融業(yè)務(wù),而且這里面還存在著自我融資、自我擔(dān)保、搞資金池的現(xiàn)象。“房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù),所提供的首付貸的產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿,削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性,增加了金融風(fēng)險,同時也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。”潘功勝說。

首付貸政策風(fēng)險非常大

去年創(chuàng)造出的P2P、眾籌等場外配資高杠桿產(chǎn)品,將中國股市搞出一個從未出現(xiàn)的“股災(zāi)”后,目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺把眼睛又盯向了房市。瞄準(zhǔn)了投機炒作,放大房市資金杠桿,又出現(xiàn)了房市高杠桿場外配資。這次瞄準(zhǔn)的是央行一降再降的房貸首付款。

首付貸類產(chǎn)品的放貸端通常會把這些債權(quán)打包成理財產(chǎn)品,放到P2P線上平臺讓普通投資者購買從而賺取利差,這就好比在去年股市好的時候,很多金融機構(gòu)和P2P平臺推出股票配資的業(yè)務(wù)一樣。在前年曾經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出眾籌買房產(chǎn)品。這是此類產(chǎn)品的變種,或者說其風(fēng)險更大。

首付貸政策風(fēng)險非常之大。購房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段,使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。對此,監(jiān)管者絕不會熟視無睹。目前,已經(jīng)有嚴(yán)查此類加杠桿的監(jiān)管傳聞。這種加杠桿行為,很容易被發(fā)現(xiàn)和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺等“加杠桿”首付貸產(chǎn)品面臨較大政策監(jiān)管風(fēng)險。可以肯定的是,針對房市瘋狂加杠桿,特別是場外首付貸之類的配資活動,監(jiān)管部門肯定很快就會出手的。購買首付貸產(chǎn)品的投資者必將承擔(dān)最終風(fēng)險。

首付貸產(chǎn)品面臨的根本性風(fēng)險在于畸高杠桿帶來的巨大風(fēng)險。首付貸產(chǎn)品使得購房者零首付就可以購房甚至投機投資炒房。這個前提是房價必須一直上漲,至少要上漲幾十年之久。一旦房價下跌或者暴跌,購房者特別是投機性購房者的資金鏈條立馬斷裂,風(fēng)險即可爆發(fā)。最終承擔(dān)風(fēng)險的是最終債權(quán)人的銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者。

首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險不可忽視

首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市的一個特性是變現(xiàn)能力強,而房貸周期長、變現(xiàn)能力差,在長達(dá)幾十年的房貸月供周期中,肯定會遭遇利率上調(diào)等變動風(fēng)險。首付貸使得購房人零首付就可以買房,但同時購房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購房后接下來的負(fù)擔(dān)之重可想而知。利息一旦上調(diào)或者購房人收入一旦不穩(wěn)定,就可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險。這些風(fēng)險最終還是貸款的銀行與購買首付貸產(chǎn)品的投資者買單。

首付貸產(chǎn)品的“跑路”風(fēng)險不能排除。深圳等一些城市是P2P等首付貸產(chǎn)品泛起地區(qū)。2015年深圳新房成交面積暴漲65%,成交價格暴漲47%,單價突破4萬元/平方米,成為全國樓市的領(lǐng)頭羊。今年以來繼續(xù)暴漲,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會3月1日發(fā)布深圳2月樓市數(shù)據(jù):新房成交均價再創(chuàng)新高,每平方米48095元,同比增長72.12%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,深圳投資購房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者眾多,一些炒房者通過“假離婚”、“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購政策。

一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%,現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%,如果房產(chǎn)商或者中介或者P2P平臺,再給買房的人提供10%到20%的首付貸,實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付,房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。

房價已經(jīng)搖搖欲墜,風(fēng)險隨時可能爆發(fā)。一旦爆發(fā)后,出售首付貸產(chǎn)品的P2P平臺以及炒房投機客們不排除跑路的可能。這將使得購買首付貸產(chǎn)品的投資者血本無歸。

目前,中國房市狀況曾經(jīng)在2008年金融危機以前的美國見過,沒有任何收入的乞丐,中介都敢于給其融資買房,最后爆發(fā)次貸危機,最終引爆全球金融危機。

這個狀況在上個世紀(jì)80年代的日本也見過,買房資金門檻極低,投機投資炒房熱火朝天,最終是泡沫破滅,整個經(jīng)濟至今沒有恢復(fù)元氣。

這種狀況在去年的中國A股見過,高杠桿資金包括融資融券、眾籌、P2P等場外配資瘋狂進入股市,最終使得中國歷史上的一場股災(zāi)爆發(fā)。

央行、銀監(jiān)會要嚴(yán)查首付貸

目前房市里的資金不僅銀行貸款首付大幅度下降,杠桿率也大幅度上升。去年釀造股災(zāi)的兇手之一的眾籌、P2P等的場外配資搖身一變、喬裝打扮,已經(jīng)進入到了房市里。這種狀況正在向一線城市以外的省會中心城市蔓延。多層次加杠桿已經(jīng)使得樓市處于非常危險之境地。

不僅央行、銀監(jiān)會要嚴(yán)查首付貸,主要是提供房貸的商業(yè)銀行更應(yīng)該嚴(yán)格調(diào)查貸款人的首付資金來源,以保證自己的貸款安全。

疾呼廣大投資者:圍繞房市高杠桿投機炒作包裝出來的諸如眾籌、P2P等首付貸產(chǎn)品風(fēng)險都非常大,千萬不要染指。

央行行長周小川對首付貸的堅決態(tài)度表明,接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸這個魔鬼被收監(jiān)以后,一線城市房價必將受到影響。


編輯:薛曉鈺

關(guān)鍵詞:周小川 央行 首付貸 房地產(chǎn)

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