原標(biāo)題：?jiǎn)?dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記立法尚存爭(zhēng)議 專家：漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程

繼北京成為全國(guó)首個(gè)全域范圍內(nèi)向社會(huì)提供不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)的省級(jí)單位后，11月30日起，天津市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面啟動(dòng)。目前，全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在有序開(kāi)展，全面鋪開(kāi)。

眾所周知，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，整合登記職責(zé)，在我國(guó)物權(quán)建設(shè)制度中具有里程碑意義。而不得不承認(rèn)的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》還存在諸多不足，因此不動(dòng)產(chǎn)登記立法呼聲日漸走高。

“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為過(guò)渡性的行政法規(guī)，其中一些規(guī)定還有不足。不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題最根本的解決之道，還是要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記立法。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)尹飛在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，適時(shí)出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法符合目前依法治國(guó)、依法治土的現(xiàn)實(shí)需要。

“不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)中起到基礎(chǔ)作用，進(jìn)一步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)法的完善是推進(jìn)依法治國(guó)、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域國(guó)家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)，也是加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)、切實(shí)貫徹綠色發(fā)展理念的核心環(huán)節(jié)。”中國(guó)人民大學(xué)常務(wù)副校長(zhǎng)王利明建議，盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記法的起草工作。

王利明認(rèn)為，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)法治建設(shè)中應(yīng)當(dāng)注重以下問(wèn)題：第一，自然資源產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)理論研究需要加強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)把如何維護(hù)生態(tài)、保護(hù)環(huán)境作為一個(gè)重要的研究重心。第二，進(jìn)一步構(gòu)建完善科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。第三，不動(dòng)產(chǎn)稅制制度改革有待深入研究。如何從公平正義角度出發(fā)，對(duì)各類房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地出讓金、物業(yè)費(fèi)等的相互關(guān)系進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，尚待法學(xué)界尤其是財(cái)稅法之外的學(xué)者進(jìn)一步關(guān)注。此外，隨著全面深化改革的推進(jìn)，土地之外各類自然資源使用權(quán)會(huì)更多通過(guò)市場(chǎng)方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，與此相關(guān)的稅費(fèi)如何設(shè)計(jì)，也需要更多關(guān)注。

“通過(guò)法律來(lái)凝結(jié)共識(shí)，出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法，可能是一個(gè)較為合適的做法。”尹飛指出，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》只有35條，目前仍有很多問(wèn)題尚無(wú)法解決，很多內(nèi)容并沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)去。未來(lái)如果有一個(gè)比較完善、系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，就會(huì)好很多。

尹飛舉例說(shuō)，比如，關(guān)于登記錯(cuò)誤賠償制度，從相關(guān)法條看應(yīng)實(shí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但一旦實(shí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，就會(huì)涉及到強(qiáng)制保險(xiǎn)等制度，情況就會(huì)變得很復(fù)雜。再比如，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，很多材料確實(shí)需要一些證明，包括繼承人的確定等都需要公證。但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)，沒(méi)有能力也沒(méi)有職權(quán)作出判斷。這些問(wèn)題還是要由一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法來(lái)進(jìn)行明確。

“在全面推進(jìn)依法治國(guó)的前提下，對(duì)土地以及各種資源來(lái)說(shuō)，都需要有法可依，需要繼續(xù)完善相關(guān)法律制度。”尹飛給出了路線圖：第一步，制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，把行政法規(guī)規(guī)定不了的內(nèi)容直接納入并進(jìn)一步完善，形成一個(gè)國(guó)家確認(rèn)和公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度體系。第二步，通過(guò)編纂民法典和修改物權(quán)法來(lái)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。尤其是現(xiàn)在處于全面深化改革階段，想要把一些權(quán)利固定下來(lái)，就需要通過(guò)立法來(lái)及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，一些權(quán)利類型和權(quán)利體系都需要通過(guò)法律來(lái)進(jìn)一步完善，涉及到不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)，不能僅靠法規(guī)規(guī)章等，而是需要法律來(lái)調(diào)整。第三步，通過(guò)法律來(lái)進(jìn)一步完善國(guó)家權(quán)力和民事權(quán)利之間的關(guān)系，對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行界定，包括登記、糾紛調(diào)處、稅費(fèi)規(guī)制等。

作為長(zhǎng)期的工作，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記無(wú)疑是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程。北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)副教授程嘯分析指出，這種復(fù)雜性體現(xiàn)在多方面。比如，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)都是分別登記，現(xiàn)在實(shí)行集中統(tǒng)一登記之后，無(wú)法預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)什么情況。再比如，國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案曾提到，不動(dòng)產(chǎn)交易和行業(yè)管理由部門(mén)各自負(fù)責(zé)。“這樣一來(lái)，將來(lái)涉及到的交易關(guān)系也就需要更高位階的法律去統(tǒng)一協(xié)調(diào)，而不動(dòng)產(chǎn)登記法就可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、登記等整個(gè)環(huán)節(jié)作系統(tǒng)規(guī)定。”程嘯說(shuō)。

顯然，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、國(guó)家治理能力以及建立國(guó)有自然資源的產(chǎn)權(quán)管理，都具有重大的作用。盡管業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)都認(rèn)為出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法，提高法律位階是必然之路，但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為，就目前現(xiàn)實(shí)情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記立法時(shí)機(jī)尚不成熟。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的是人民群眾的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，必須慎重對(duì)待。

尹飛認(rèn)為，現(xiàn)在登記工作剛剛啟動(dòng)，通過(guò)積累經(jīng)驗(yàn)再作進(jìn)一步完善是比較理性的路徑，待到時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，再盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法工作。“現(xiàn)在面臨的最大困難仍是經(jīng)驗(yàn)方面的欠缺，需要盡快積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，尤其是要結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后暴露出的一些問(wèn)題進(jìn)行分析。”尹飛說(shuō)。

“目前看，沒(méi)有時(shí)間表。不動(dòng)產(chǎn)登記立法不可能一蹴而就，現(xiàn)在條件尚不成熟。”程嘯說(shuō)，之所以一定要制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中有很多問(wèn)題是條例和細(xì)則無(wú)法解決的，而在統(tǒng)一登記的實(shí)踐過(guò)程中，還會(huì)出現(xiàn)很多新情況新問(wèn)題，需要不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。按照立法法，對(duì)于涉及民事基本制度的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)制定法律。如果條件不成熟，全國(guó)人大常委會(huì)可以授權(quán)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》本身就是由此授權(quán)而來(lái)，所以只是暫行。等到該條例及其實(shí)施細(xì)則實(shí)施到一定程度，登記機(jī)構(gòu)全部整合完畢，統(tǒng)一登記一段時(shí)間后，就可以在條件成熟的情況下，盡快制定不動(dòng)產(chǎn)登記法。

程嘯指出，所有的立法都是在給定的條件下進(jìn)行的，需要具有一定的預(yù)期性、前瞻性，但是不能超越現(xiàn)有的條件和認(rèn)識(shí)能力去規(guī)定。“我國(guó)畢竟沒(méi)有搞過(guò)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，所以慎重點(diǎn)兒好。當(dāng)務(wù)之急，還不是不動(dòng)產(chǎn)登記立法的問(wèn)題，而是實(shí)施細(xì)則出來(lái)之后，下一步如何操作的問(wèn)題。這樣才能把這個(gè)程序有效運(yùn)作起來(lái)，有利于我們積累經(jīng)驗(yàn)，以便于將來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一立法，制定出一部符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記法。”程嘯說(shuō)。□記者 　朱寧寧