截至１０月份，我國商品房庫存已增至６８６３２萬平方米，一年猛增過億平方米，再創歷史新高。記者采訪發現，雖各地先后出臺了一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區城市去庫存仍存在一定難度。業內人士認為，樓市去庫存既要發揮政策“組合拳”，同時還要因地施策，精準調控；從長遠看，還需大力發展地方經濟，留住消費人口，以實現房地產業健康均衡發展。

庫存到底有多少？一年猛增１億多平方米，加隱性庫存或倍增

國家統計局的數據顯示，截至今年１０月，我國商品房待售面積６８６３２萬平方米，比９月末增加２１２２萬平方米，再創歷史新高。１至１０月，全國房地產開發投資７８８０１億元，同比僅名義增長２．０％，增速比１至９月份回落０．６個百分點。

“１至９月的數據已顯示，全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現負增長，這是前所未有的。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠說，至１０月份這四個指標仍同時呈現負增長。庫存高企、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。

按照國家統計局的數據測算，截至１０月，我國商品房待售面積與去年同期的５８２３９萬平方米相比，一年內增加了１億多平方米，增幅近１８％。

這只是竣工后未售出的現房面積，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

哪些房子不好賣？三四線及中西部地區城市、總價高大戶型

“目前房地產市場供大于求是結構性過剩。”克而瑞研究中心分析師黃彬說。記者在多地采訪也發現，雖然整體庫存持續走高，但在城市、區域、戶型、價格等方面卻出現不同程度的分化：三四線城市、一些中西部地區城市、總價高的大戶型房子不太好賣，庫存居高不下。

上海易居研究院的數據顯示，１０月份，該院監測的３５個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為１０．０、１２．２和１８．９。同策咨詢研究部數據也顯示，１０月底，三四線城市去化周期高達２８．２９個月，遠超合理區間，是當前全國樓市庫存的“重災區”。

福州郊區連江縣的一個小區住戶告訴記者，該小區晚上亮燈不到三分之一。從２０１１年首度開盤每平方米賣５０００多元，到現在降到４０００元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國家統計局數據顯示，１至１０月，東部地區商品房銷售額３９２０４億元，同比增長２０．７％，中部地區商品房銷售額１２９４６億元，增長９．５％，西部地區商品房銷售額１２６３９億元，增長４．６％。

大戶型賣得不如小戶型。國家統計局數據顯示，１至１０月份，１４４平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比１至９月份回落１．２個百分點；而９０平方米及以下小戶型和９０至１４４平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落０．４個和０．１個百分點。數據顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢。

去庫存“持久戰”該怎么打？長短結合、因地施策，從供需兩端做文章

其實，全國樓市從２０１４年就打響了“去庫存之戰”。記者梳理發現，盡管各地出臺的行政、財政、貨幣政策林林總總，但去庫存效果差異較大。

業內人士分析認為，從全國樓市整體看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區城市問題突出。這些地區一直以來依賴于土地財政，早先大量賣地，現新房集中上市，庫存體量較大，加上經濟發展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。

“對大體量的庫存，決非一個政策能短期見效，而是要放在宏觀經濟環境下考慮，這是一場‘持久戰’。”黃彬說，必須長遠和短期相結合。

經濟專家認為，長遠看還是要大力發展地方經濟，增加就業，留住消費人口，才能使房地產業健康均衡發展。

就當前來說，主要從供需兩方面著手。在供給層面上，南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠建議，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應并進行合理調節以避免“地王”頻出，讓企業有穩定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應，著重消化存量。

中國房地產業協會副會長胡志剛認為，三四線及中西部地區城市的消費者主要以改善型為主，需要有品質的產品。地方政府和開發企業應該完善商業和產業配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。

在需求層面，業內認為可從中期策略和短期策略來著眼。短期，應當為消費者提供更多便利，如繼續放寬信貸政策，減免購房稅費、增加購房補貼，加快棚戶區改造和貨幣化補貼等。

江蘇中南城市建設投資有限公司總裁陳小平等企業負責人建議，為中西部地區和三四線城市量身定制一些政策。如可以實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優惠措施，為商品房轉養老地產提供優惠，放開農民進城保留農村宅基地等政策。

中期來看，易居智庫研究總監嚴躍進認為，新型城鎮化要實現１億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，因此戶籍制度改革或將帶動住房消費。（完）