數(shù)據(jù)顯示，去年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標(biāo)市場，流入資本超過30億美元。不過，現(xiàn)在赴澳購房的中國投資者將面臨越來越多的風(fēng)險。有資深中介人士告訴北京青年報記者，由于澳元貶值，去年買房的投資者虧了25%。

　　本周，澳大利亞財政部長在媒體發(fā)布會上表示，澳大利亞一個50人小組正在調(diào)查462個外國人涉嫌違法購房的案子。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，調(diào)查中涉及中國買家。對有計劃在海外投資的中國人來說，澳大利亞是否不允許中國人買房？購房究竟有何限制？成為廣受關(guān)注的問題。

　　事件

　　澳大利亞警告海外買房者不得非法購房

　　澳大利亞不是首次提出海外買房者的警告。今年2月，澳大利亞政府提議對外國買家花在澳物業(yè)上的每100萬澳元征收1萬澳元(合7900美元)的“申請費”，此外還承諾執(zhí)行有關(guān)禁止非居民購買二手房的現(xiàn)行法規(guī)，違者將被罰款，罰款額最高可達(dá)房產(chǎn)價值的25%。

　　這次澳大利亞公布的消息透露，被責(zé)令賣房子的一位外國買家在西澳郊區(qū)Kewdale持有兩套現(xiàn)房，一位投資者在布里斯班外圍郊區(qū)Eight Mile Plains持有一套現(xiàn)房。另外三位投資者居住在新州，其房產(chǎn)分別位于悉尼的Eastwood、Fairfield和Mosman。6處房產(chǎn)購入價格在15.2萬-186萬澳元之間不等。

　　此前的2015年3月，澳大利亞更是嚴(yán)令恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印旗下公司在90天內(nèi)賣出其以3900萬澳元(約合人民幣1.9億元)購買的海邊豪宅VillaDelMare。澳大利亞在其聲明中稱，VillaDelMare是由許家印通過空殼公司購買的豪宅，而澳大利亞是嚴(yán)格禁止海外買家購買澳大利亞的二手房。

　　2015年11月30日為澳政府接受自愿上報的截止日期。澳大利亞房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資政策的目的是鼓勵外國買家購買新房，以刺激住宅開發(fā)，提升澳大利亞房屋存量。

　　追訪

　　去年中國買家對澳房產(chǎn)投資超30億美元

　　由于澳大利亞土地和房屋的所有權(quán)都是永久的，且沒有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，受到一些海外投資者的青睞。

　　北青報記者了解到，在澳大利亞買房的中國人主要4種情況：一是為子女留學(xué)買房，所謂“以房養(yǎng)學(xué)”；二是，去澳大利亞買房養(yǎng)老；三是，富裕階層，有閑錢去澳大利亞投資買房；四是投資做旅游地產(chǎn)。

　　中國高凈值人群的海外置業(yè)活動快速增長。胡潤研究院在其調(diào)查報告《2014年移民和中國高凈值人士》中指出，除美國和加拿大外，澳大利亞和英國的城市也被列為最理想的海外房地產(chǎn)置業(yè)點。

　　澳中集團董事長金凱平算過一筆賬，澳大利亞過去十年每年房價增速大約在10%，而每年租金收入大約為房屋總價的3.5%，因此投資的回報率大約在13.5%。澳大利亞很多別墅價值人民幣250萬，而這個價格在北京只能買到四環(huán)外的兩居室。

　　還有一些數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2014年，中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。其中，2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標(biāo)市場，流入資本超過30億美元。

　　北京一家代理澳大利亞房產(chǎn)的中介負(fù)責(zé)人說，澳大利亞一直有政策規(guī)定，外國人只可以在澳大利亞買新房，但不能購買二手房?？傆腥送ㄟ^自己在外國成立的公司購買二手房，這目前是一個灰色地帶。而這次調(diào)查的，也主要是一些違反當(dāng)?shù)卣哔徺I房子的事件。還有一種情況是，澳大利亞允許有留學(xué)生身份的人購買二手房，但必須在簽證過期前3個月出售，不得盈利。有些留學(xué)生鉆空子不賣掉手上的二手房，這種行為也在此次澳政府嚴(yán)打海外非法購房行動之列。

　　分析

　　澳大利亞為何不準(zhǔn)海外人士購買二手房

　　留學(xué)后在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌⒁讶〉冒拇罄麃唶嗄甑母鹋?，住在悉尼市中心的某公寓?nèi)。她告訴北青報記者，悉尼CBD等好地段的公寓多是二手房，幾乎很難找到新房子。由于澳大利亞的房子貸款利率只有4%左右，首付只需10%，原本買房子并不是太困難的事情。

　　悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數(shù)第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

　　但最近幾年，許多悉尼的年輕人攢夠了首付款后，在好地段找房子卻異常困難。大概從2009年起，悉尼市中心的公寓房價一直在飆升，年漲價約10%。

　　位于市中心繁華地段、裝修豪華一些的大樓內(nèi)，一個臥室一個衛(wèi)生間的公寓，價格已經(jīng)漲到600澳元/周；兩個臥室兩個衛(wèi)生間的公寓則要900澳元/周。這讓許多安心租房子的年輕人感到了壓力，不盡快買房子，租金和房價都在上漲。

　　令她切身體會到的最大變化就是以前買二手房去中介，現(xiàn)在買房要去拍賣公司。幾年前，在悉尼買二手房也和北京差不多，通過中介找到房源后，與房主見面洽談，砍砍價就成交了?，F(xiàn)在，好地段的二手房子少，而買家多，房子都是通過拍賣銷售。

　　“我聽到的信息都是拍賣會比底價高很多，”葛女士說，“好房子拍賣價格比底價能高出20萬-30萬澳幣，一般的房子也能高出5萬-6萬澳幣，對于買房自住的年輕人來說負(fù)擔(dān)加重了”。

　　葛女士告訴北青報記者，澳大利亞人不太習(xí)慣購買新房子。通常新房從立項允許銷售到入住要有2-3年的周期，很多人擔(dān)心中間會有開發(fā)商實力不夠房子蓋不成的問題，或者租房子等新房子也很不劃算。

　　可見，房子的供應(yīng)數(shù)量有限，而需求在不斷增加，讓年輕人怨言多了起來，給政府控制房價施加了許多壓力。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點認(rèn)為，由于來自海外的投資正在推升澳大利亞房價，因此澳大利亞政府不得不用行動來保護本地居民的利益。

　　影響

　　嚴(yán)打非法置業(yè)不會影響合規(guī)投資

　　不過，世邦魏理仕國際項目營銷部亞洲區(qū)副董事姜琳指出，澳政府對非法置業(yè)者的強制措施不會對來自中國的投資造成顯著影響。

　　“澳大利亞政府主要針對的是住宅市場，以及通過非法渠道購房的外國人。”姜琳指出，通過合規(guī)途徑在澳置業(yè)的投資者并不在政府限制的范圍之內(nèi)。

　　澳大利亞法律規(guī)定，非澳大利亞居民不得在當(dāng)?shù)刭徺I二手房，若購買新房須獲得外國投資審查委員會的批準(zhǔn)。

　　即便再三提高投資門檻，澳大利亞房產(chǎn)市場對來自中國資本的吸引力依然強勁。世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，過去一年中悉尼、墨爾本和布里斯班CBD區(qū)域內(nèi)出售的116個項目中，中國買家占據(jù)了36席。2015年截至二季度，中國買家在澳大利亞購買寫字樓的投入達(dá)到了18.89億美元。這種吸引力主要源于澳大利亞國內(nèi)穩(wěn)健的經(jīng)濟增長狀況所創(chuàng)造的健康投資環(huán)境。

　　“相比美國和部分歐洲國家，2008年全球金融危機對澳大利亞的影響不那么嚴(yán)重，這個國家的金融體系比較健康，法律環(huán)境也比較透明。數(shù)據(jù)顯示，過去50年澳大利亞的房價一直在以7%-10%的幅度勻速增長，基本保持房價每7年翻一番。相比暴漲暴跌的市場來說，在澳大利亞投資的風(fēng)險將大大降低。”姜琳說。

　　姜琳還表示：“如果在澳工作的外國人想要在當(dāng)?shù)刭彿?，澳大利亞能夠給予七成到七成五的貸款額度，這在其他國家是頗為罕見的。這也極大地吸引了外國人在當(dāng)?shù)刭彿烤幼　?rdquo;

　　風(fēng)險

　　澳元貶值讓去年購房者虧了

　　目前，在澳大利亞買房主要通過兩種途徑：一是海外代理機構(gòu)，即中介買房；二是直接在中國的海外開發(fā)商那里買房。

　　據(jù)悉，澳大利亞很多別墅價值人民幣200萬-300萬左右，很多房子首付才10%，利息也4%-5%，所以對于一些投資者來說，對現(xiàn)金流要求不高。也有謹(jǐn)慎的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越來越多的中國買家正涌進國際市場，但澳大利亞顯然對于外國買家的熱情持保守態(tài)度。此外，新房子開發(fā)周期比較長，確實存在一定的風(fēng)險。

　　“我們每日都給有意向的客戶打電話，建議盡快出手呢。”一位資深代理中介孫先生告訴北青報記者，盡管人民幣貶值約4%左右，但是澳幣貶值更厲害，從去年到現(xiàn)在澳元對人民幣已經(jīng)從1:6跌到1:4.5左右，現(xiàn)在買房相當(dāng)于打八折。但這從另外一個角度說明，在澳購房確實存在匯率風(fēng)險，去年買房的人也相當(dāng)于虧了近25%。