一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財政,一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中,被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地。《經(jīng)濟參考報》記者日前從權威渠道獲悉,針對地方政府收購商品房具體操作問題,住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見,具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

　　對此,業(yè)內(nèi)人士指出,指導意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性,并加速推進這一過程。與此同時,此舉打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求后,將有超過一千萬棚改安置需求被釋放。

　　據(jù)權威人士透露,地方已有部分較為成功的商品房回購先例,有較大推廣意義。因此,指導意見根據(jù)具體分類,對地方政府回購或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數(shù)量最多的棚改項目安置房可以以回購方式補充,而公共租賃住房項目,可長期集中租賃存量待售商品房。

　　對此,住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,“十二五”期間,3600萬套保障房建設已接近尾聲,而大規(guī)模棚戶區(qū)改造才剛剛開始,地方面臨的建設任務較重,而與此同時,現(xiàn)在一些城市商品房庫存較大,消化周期甚至高達5、6年。

　　因此,這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置,可采取回購或回租成熟的存量商品房項目,不僅可有效降低配套投資壓力,實現(xiàn)低成本、高效率安置,也將進一步減小地方房地產(chǎn)庫存壓力。

　　值得一提的是,趙路興還指出,打通存量房與棚改需求,在房地產(chǎn)下行周期過程中最易實現(xiàn)。

　　的確,2014年以來,房地產(chǎn)市場下行明顯,在此影響下,多個地方表示或者直接出臺相關政策,地方政府收儲社會用房做保障房進程加速。日前,常州市發(fā)布《關于促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》表示,將充分利用拆遷地塊周邊區(qū)域商品房作為安置房源。湖北省也表示,鼓勵各地根據(jù)住房保障實際,通過政府收儲等方式,購買商品住房作為公共租賃住房房源;探索將社會存量房源納入當?shù)毓沧赓U住房體系,實行市場租金、分類補貼。陜西省下半年工作重點也指出,將適時啟動保障房社會化收儲。福建省也表示各市、縣政府可以采取政府收儲方式,積極穩(wěn)妥收儲商品住房作為保障性住房。

　　而湖南方面更是采取省內(nèi)試點形式推進上述工作。湖南省此前印發(fā)的《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示,各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房,并納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國家、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。

　　湖南省住建廳住房保障處處長張傳領告訴《經(jīng)濟參考報》記者,目前湖南省已有9個市州制定了實施意見和細則,其中長沙市出臺了幾個操作性文件,進入實質性操作階段。長沙市準備從市場上回購普通商品房作為安置房,初步計劃的規(guī)模是4000套,現(xiàn)在簽訂協(xié)議的大約有400套。張傳領介紹說,怎么回購商品房作為保障房,各地在操作過程中有不同的做法。湖南省計劃近期調研各地情況,同時參考其他省的經(jīng)驗,進一步就回購房源、對象、路徑等關鍵環(huán)節(jié)出臺相關文件。

　　對于回購價格如何確定這一難點問題,張傳領認為,回購價格不能是強迫性的,需要多方協(xié)商。一方面價格要優(yōu)惠,老百姓要得實惠,另一方面開發(fā)商要保持合理利潤,需要幾方的平衡。張傳領說,政府回購商品房作保障房的資金主要還是原有政策規(guī)定的資金,不過建設和回購的比例要調整。原來主要是建,現(xiàn)在希望各地加大回購比例,但也不會提出約束性指標。

　　對此,趙路興認為,政府改變新建的方式,通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源,從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求,這將有效促進完成長期棚改目標。2014年年初中央提出“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”的要求。這意味著,要完成中長期棚改目標,從2014年起每年需完成471.42萬戶以上,以此計算,到2017年至少有千萬戶建設需求。

　　趙路興表示,利用就近項目安置,不僅使本就熟悉該區(qū)域的棚戶區(qū)居民縮短回遷時間,避免過去保障房“棄購”、“棄租”的低效供應問題,進一步提高整個區(qū)域的集聚能力和成熟度,提高整個城市存量住房供應的有效性。