編者按：上半年中國樓市成交呈現量價增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，庫存高企……樓市“調整期”基本確立。樓市進入調整期，同時也是完善各項政策的窗口期。在保障房建設方面，據媒體報道，在北京市存在多年的經適房、限價房擬退出歷史舞臺，由“配售型保障房”取代。對此，全國政協委員關注民生，積極建言獻策，談如何讓保障房實現“真保障”。

　　昨日，市14屆人大常委會第13次會議聽取并審議兩部法規和兩個議案辦理報告，分別是《北京市城鎮基本住房保障條例（草案修改稿）》，《北京市居家養老服務條例（草案修改稿）》，市政府關于“構建完善基本住房保障制度，滿足群眾基本住房需求”議案辦理情況的報告，以及市政府關于“推進養老服務體系建設，加快養老服務業發展” 議案辦理情況的報告。

　　關注保障房議案報告

　　副市長陳剛在做“關于構建完善基本住房保障制度滿足群眾基本住房需求”的報告時透露，北京將試點合作型保障房，第一批試點項目從公租房項目中遴選近5000套房源，年底前有望搖號分配。

　　陳剛介紹，合作型保障房試點探索實行封閉運行管理的各項制度措施。市住房城鄉建設部門為此起草《北京市開展合作型保障房封閉運行管理試點工作方案》。

　　他表示，在無先例可循、無成文規定支撐的情況下，考慮到今年時間緊，為盡快形成房源供應，市相關部門從公租房項目中遴選確定了第一批合作型保障房試點項目，向符合條件的家庭分配，包括豐臺區高立莊、石景山區五里坨和南宮、通州區土橋四個項目，近5000套房源。面積最大不超過60平方米，以一、二居室小戶型為主，目前均處于結構施工階段。其中，石景山南宮項目將于2015年竣工，其他三個項目陸續于2016年完工。

　　此次試點項目土地成本和建房成本，擬由開發建設單位申報，項目所在區政府組織相關部門予以確定，并報市發展改革委、財政、國土、規劃和住房城鄉建設等部門研究審定。

　　合作型保障房如何進行分配？陳剛介紹，將優先面向已經獲得經適房和限價房備案資格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合條件的無房家庭公開分配，分配程序按照現行保障性住房公開搖號程序實施，力爭年底實現搖號分配。

　　不過，合作型保障房禁止出租、出借，并實行封閉運行管理，家庭通過購買、繼承、受贈等方式又取得其他住房的，應退出合作型保障房，由政府部門組織符合條件家庭按規定價格購買或由政府指定機構回購。

　　四處合作型保障房項目

　　豐臺區高立莊項目2500套：一居40平方米左右，1420套；兩居50平方米左右，947套；三居60平方米左右，133套。

　　石景山南宮項目898套：一居45平方米左右，500套；兩居55平方米左右，398套。

　　石　　景山五里坨項目1003套：一居40平方米左右，691套；兩居55平方米左右，312套。

　　通州土橋項目512套：零居60平方米以內，459套；一居50平方米以內，53套。

　　亮點

　　保障房由項目搖號改為按區集中搖號

　　完善保障房的分配機制方面，陳剛稱，將現行按項目分別組織搖號的做法，調整為以區為單位組織全區備案家庭集中一次性搖號，最大程度縮減搖號周期，提高分配效率。

　　對于公租房搖號剩余房源，將探索開展躉租和專項配租，重點解決本市無房新就業大學生、青年教師、醫生等社會公共服務人員群體的基本住房需求，提高分配效率，減少空置，并促進職住平衡。

　　為加快房源分配，將通過多種方式力爭明年解決現有備案家庭住房需求。支持區縣通過定向安置房、公租房、租金補貼、自住型商品房等形式解決住房困難的問題。

　　保障房申請家庭將核對收入和資產

　　對于保障房資格的審核，陳剛表示將完善住房保障申請家庭信息審核共享平臺，擬由民政部門下屬的北京市家庭經濟狀況核對中心負責核對申請家庭收入、資產情況，公安部門負責核對戶籍、人口情況，房屋權屬登記部門負責核對住房情況。人力社保、稅務、住房公積金、銀行、證券、保險等部門負責向民政部門提供申請家庭相應收入和財產信息。

　　據介紹，8月底，全市已經啟動了對本市城鎮戶籍無房家庭詳細需求情況的調查，擬于年底前基本完成。此次調查大致了解本市城鎮戶籍無房家庭數量和變動情況、家庭人口構成和收入情況、需求房源類型及區域分布等，建立起保障家庭動態管理數據庫。

　　保障房社區居民可以自行實施管理

　　保障房建成后，后期管理也將跟上。陳剛透露，將推進物業管理市場化、使用監督管理專業化、社會管理屬地化。

　　業主可以自行管理，也可以委托物業企業提供服務。擬由市保障房建設投資中心承擔全市保障房使用監督管理職責，對家庭使用房屋情況進行日常巡查，發現出租、出借等違法違規行為的及時制止和報告。同時加強住房保障家庭信用管理，對騙租、騙購等違法行為予以曝光。

　　社會管理層面，將保障房社區居民納入項目屬地街道（鄉、鎮）管理范圍，民政、衛生、教育、人力社保、公安等部門要按職責分工，共同解決保障家庭的就學、就醫、就業、社會保障和治安等問題。

　　關注保障房立法

　　“合作型保障房”不得超過60平方米

　　昨日，市14屆人大常委會第13次會議對《北京市城鎮基本住房保障條例》進行二審。市人大法制委員會建議將爭議較大的“配售型保障房”修改為“合作型保障房”，同時“配租型保障性住房”改稱為“租賃型保障房”。

　　修改亮點

　　合作型保障房不能超60平方米

　　修改內容：本條例所稱合作型保障房，是指符合保障條件的居民家庭和政府合作建設，由居民家庭承擔房屋建設費用，由政府提供建設用地，限定住房面積，并實行封閉運行管理。居民家庭退出時，由政府組織回購的住房。合作型保障房的單套建筑面積控制在60平方米以下。

　　解讀：市人大法制委員會副主任委員王德林解釋，購房者在購買合作型保障房時只需要出一個房屋的建設成本即可。從目前的情況看，北京的建房成本平均為每平方米5000元左右，按照單套建筑面積控制在60平方米以下來計算的話，購房者的平均花費為30萬元左右。政府在回購時，考慮折舊和物價水平等因素，如果買的時候花了30萬元，退出的時候基本也在30萬元左右，不會有損失。

　　基本保障對象為“家庭”

　　修改內容：本市城鎮基本住房保障的對象，是指本市城鎮住房困難家庭（包括單人家庭）。本市城鎮基本住房保障的方式，包括政府向居民家庭提供租賃型保障房或者發放租賃住房補貼，以及政府與居民家庭共同建設合作型保障房。一個家庭只能配置一套保障房。

　　解讀：王德林表示，條例一審時規定了城鎮基本住房保障的保障對象既包括家庭，又包括個人。但是有的常委會組成人員和市人大代表提出，鑒于本市現有的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房均規定以家庭作為保障對象，因此建議將草案中的“家庭和個人”修改為“家庭”，其中包括單人家庭。

　　“非京籍”參照戶籍制度改革

　　修改內容：按照戶籍制度改革的相關規定，享有與本市城鎮居民同等社會保障待遇的非本市戶籍人員，可以申請保障房。具體辦法由市人民政府制定。

　　解讀：修改之前的條例草案中曾有這樣的規定，“按照居住證制度，享有基本住房保障公共服務的非本市戶籍人員，可以申請配租型保障性住房”。對此，王德林稱，城建環保委員會、常委會組成人員和市人大代表提出，戶籍制度改革尚在進行中，因此不應當以尚未確立的居住證制度作為依據來規定非本市戶籍人員的申請資格。

　　建議刪除“配建保障房”條款

　　修改內容：刪除條例草案中規定的“在商品住房用地和多功能用地中配建保障房”的內容，刪除“要求商品房開發商承擔配建責任”的相關規定，刪除“關于社會力量參與保障房建設和管理”的內容。

　　解讀：王德林稱，城建環保委員會、常委會組成人員和市人大代表提出，建設和供應保障房是政府公共服務的重要職責，配建本應是建設方式的一種，但在實踐中，在商品住房用地和多功能用地中配建保障房往往成為政府推諉職責的方式，并且對于開發商不建、少建保障房的行為缺乏有效監管。為了明確基本住房保障的責任在政府，建議刪除相關規定。

　　關注居家養老議案報告

　　新小區養老設施不達標不能售樓

　　昨日上午，市民政局局長李萬鈞做關于“推進養老服務體系建設，加快養老服務業發展”議案辦理情況的報告時介紹，全市社區托老所的服務規模將由3萬至5萬人/處，調整為0.7萬至1萬人/處。同時，各區縣擬實施新建小區養老設施不達標將不能售樓。

　　據悉，今年北京將建成80個擁有50至100張床位的養老照料中心。據預算，政府在80個建設項目中投入約2.4億元，帶動直接社會投資約20億元。

　　李萬鈞稱，北京將重點發展護養型床位，建設特殊功能的養老機構，滿足少數民族和殘疾老年人的特殊養老服務需求。力爭到2020年全市養老床位數量達到16萬張，實現街道養老照料中心全覆蓋，社區配套養老設施基本達標。

　　此外，資源閑置的二級醫院將轉型為養老院、老年病醫院、護理院和康復醫院。李萬鈞表示，支持利用閑置床位開展康復、護理病區。通過養老機構許可登記的護理院（病區）、康復醫院（病區）相應床位可享受政府養老機構運營補貼資助，逐步實現護養型床位占全市養老床位總量的70%以上。

　　政協委員談如何讓保障房實現“真”保障

　　全國政協委員盧天錫

　　完善我國住房保障體系

　　隨著我國住房制度改革進入攻堅階段，如何立足我國實際，學習和借鑒國外住房保障制度的先進經驗，進一步完善我國的住房保障體系，是擺在我們面前的一道重要課題。

　　關于完善住房保障體系的幾點建議：

1. 加快住房保障的立法。按照“公平、效率、基本保障、普遍保障、多層次保障”的原則，盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，健全住房保障的法律法規體系，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置、監管體系等作出明文規定，解決好住房保障“為誰建”、“誰來建”、“如何建”、“怎么管”的問題。

2. 厘清政府和市場的作用邊界。一方面，在我國社會主義市場經濟體制日趨完善的形勢下，充分發揮市場在住房保障和供應中的決定性作用，以更好地適應復雜的住房需求結構，滿足多層次、多樣化的居民家庭住房需求；另一方面，政府應凸顯公共管理與社會保障職能，義不容辭地承擔起構建住房保障體制的職責，把重點放在市場機制無法解決的中低收入居民家庭的住房保障上，優化財政支出結構，直接投資增加保障性住房供給，運用政策工具動員更多社會資金、市場力量為住房保障政策目標服務。

3. 大力發展住房租賃市場。建議：一是繼續大力發展公共租賃住房，滿足城市中低收入家庭、外來務工人員、新就業大學生的住房需求。在政府承擔主體責任的同時，引導和支持學校、醫院、科研機構等企事業單位適當建設公租房。二是制定出臺鼓勵社會資金投資建設租賃住房和鼓勵閑置私有住房出租的優惠政策，擴大租賃住房的供給和需求。三是規范管理，針對目前住房租賃市場比較混亂的狀況，完善和加強住房租賃市場的規范化和法制化建設。

4. 完善住房金融體系。一是建立政策性住宅金融機構，包括政策性住宅銀行、住宅抵押貸款擔保機構以及住宅金融證券化機構等等，以利于政府有效地執行調控功能，實現政策意圖。二是創新住宅金融政策，完善住宅金融市場結構，引導和鼓勵金融機構開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立和完善貸款擔保機制，降低中低收入居民申貸門檻，增強其購房能力，促進住房保障體系的順利構建。三是大力發展基金產品、信托證券、指數化證券等金融工具，解決流動性和短存長貸等問題，建立住宅金融的風險分擔與化解機制。

5. 完善住房公積金制度。一是擴大住房公積金制度對各類就業人群的覆蓋，使每一個就業者都能享受到住房公積金這一政策性住房保障資金，使住房公積金在政策性住房金融體系中發揮核心作用。二是改進住房公積金繳存、提取、貸款和使用機制，發揮住房公積金的“蓄水池”功能和互助特性，重點滿足中低收入家庭的住房保障需求。三是建立公積金繳存比例與地方房價的聯動機制，有效提高住房公積金實際購買力的住房保障制度。四是擴大公積金支持保障房建設試點范圍，拓展住房公積金沉淀資金的運作渠道，更好地支持保障性住房建設。

　　全國政協委員趙曉勇

　　管好保障房放開商品房

　　圍繞優化住房保障與住房市場意識和行為，提出如下建議：

一、 管好一頭。全面建成小康社會呼喚國民基本住房保障，以配租、配售、提供租賃補貼等方式為住房困難者提供基本住房保障，并為保障房建設提供資源配置保障。建議國家開展國民住房普查登記，在摸清家底的基礎上盡快以法律法規形式確立國家基本住房保障制度，通過“更好地發揮政府作用”，保障國民基本住房。

二、 放開一片。放開限售、限貸、限價監管，讓商品房投資、開發、經營行為按照“市場在資源配置中起決定性作用”規律運行，按照市場規則、市場價格、市場競爭調節，實行獨立的房地產價格評估指導制度，讓放大了的房地產商品功能、保值增值功能按照價值規律回歸正常狀態。

三、 增加供給。鼓勵以農村個人合作、城鎮單位合作、企業和員工利益共同體方式建設保障性住房，緩解中低收入人群特別是職工人群的住房困難和政府保障壓力。

四、 稅收調節。征收房產交易稅、不使用房產稅和租金收入調節稅，建立穩定的抑制投機購房的長效機制。

五、 城鄉統籌。城鄉人口身份隨著市場經濟發展正在變得模糊，約占全國總人口1/5的“城鄉兩棲人口”在農村空房、在城鎮無房的現象必須引起高度重視。探索符合城鎮居民條件的進城進鎮農民允許以農村住房和宅基地置換城鎮保障房的改革路徑，幫助其由農民轉換為城鎮居民，并按照占補平衡的要求，統籌使用、節約使用城鄉住房用地。

六、 科學建設。通過推進住房建設標準化，特別是標準化廚房、廁所、太陽能屋面等，提高住房節能、環保性能；通過工廠標準化生產與現場個性化安裝相結合的住房建設方法，優化住房結構，降低住房造價；通過大力發展中小城市和建制鎮，承接大城市產能轉移和農村人口城鎮化轉移雙重重任，分擔大城市人口膨脹和住房保障雙重壓力。

　　全國政協委員賈康

　　充分用住房保有稅調控房地產

　　房地產調控的長期框架是“兩軌統籌”的制度建設，要充分運用稅收這一調控手段，尤其是要在住房保有環節收稅。

　　房地產調控應該是市場軌和保障軌“兩軌統籌”的框架，在保障軌方面，政府至少要抓三個要點：首先政府要管規劃，在住房的土地供應上應有一個合理的頂層規劃；第二，要管托底，要托起廉租房的有效供給，在廉租房之上還要提供針對夾心層的公租房的有效供給；第三，要管引導，盡可能引導民間資本和政府的規劃得到認同后形成合力來開發建設。而在市場軌方面，政府不但要管規劃，管規則，最重要的是要管稅收，稅收的調控作用不可忽視。

　　管理部門試圖用交易環節的稅收做調控手段來影響房地產運行狀態是遠遠不夠的，要管收稅，還要在保有環節收稅。現在突出的問題是在保有環節上制度缺失。房地產稅的正面效應是可以增加住房市場中小戶型需求比重，降低房屋空置率，促使房地產領域投機和投資行為有所收斂。雖然房地產稅不會改變一線城市房價在未來幾十年的上揚趨勢，但一定會促進房地產業相對平穩健康發展，減少泡沫，調節收入分配。

　　目前各方面對于開征物業稅認識很不統一，爭議很大，決策層必須慎之又慎。而上海、重慶先行先試的試點方案一定是漸進的，先從比較容易操作的，比如增量從最高端入手，而且在這之前應努力向社會準確傳達信息，給低收入家庭成員吃定心丸，讓他們知道推此改革對他們住有所居沒有任何影響。另外，對中等收入者也要傳達這個信息，該項改革政府一定會考慮第一套住房不覆蓋，而對高端怎么調節，一定也是柔性的、漸進的。

　　從長遠來看，物業稅是大勢所趨。如果上海或重慶有所動作，房價的表現會有一個相應的回調，但不會很深。長期看房價還是逐漸走高的趨勢，投資機會還是存在的，而北京一些好地段的樓盤不論怎樣調控都回調不了多少。

　　房價只是市場軌上的成交價格均價的一種統計結果，跟保障軌上住有所居要托底的社會成員無關。如果政府能把保障軌上的供給提供出來，市場軌上的房價怎么樣變化，政府不應該過多干預。為此建議，有關部門在報一個時期房價的同時應報出該時期保障房供給的具體情況；另外，可試著把成交的商品房按高中低歸檔，再具體判斷房價。

　　全國政協委員黃文仔

　　加快房地產市場化進程

　　關于加快房地產市場化進程，我提出以下幾點建議：

1. 加速我國房地產市場從政府主導向市場主導觀念的改變

　　房地產業作為我國的支柱產業之一，其運作模式卻不是完全市場化的模式。因此，目前亟待改變的首先是觀念問題，必須意識到市場化的重要性，必須把整個房地產業引到市場化的軌道上。

2. 加速出臺我國房地產市場化政策

　　建議政府在制定政策時盡量去行政化，真正做到：行政手段逐退、市場機制主導，遵循市場規律，積極探索由行政手段向經濟手段的轉變，利用有效的經濟杠桿來化解當前房地產市場問題。總之，要把房地產調控的行政手段適時轉化為經濟手段，遵循市場規律，才能使整個房地產市場朝著健康穩定的方向發展，在梳理總結歷年眾多政策基礎上制定《房地產法》或《住宅法》。

3. 加大加快保障房建設

　　關于保障房建設，提出以下幾點建議：

　　（1）根據本地的社會經濟和住房情況，在市場開發總量上分配好商品房、公租房、限價房的比例。商品房按照市場化的規則來運行，而公租房、限價房則由政府統一管理。（2）公租房、限價房建筑面積不超過60平方米。（3）商品房與保障性住房不宜建在同一個小區。

4. 加快保障房立法工作，建立完善的準入、輪候和退出機制

　　為了確保提供的保障房能夠真正解決中低收入家庭住房需求，必須建立嚴格的住房保障管理制度，而且要提高到立法層面，包括完善的準入、輪候、退出以及懲治機制，嚴懲作假“謀房”和作假“賴房”，嚴懲政府工作人員以權謀房，真正把公共租賃房落實到中低收入家庭。

　　全國政協委員何小平

　　建立農村房屋交流服務中心

　　如何盤活農村房屋的存量，增加農民財產性收入，釋放農村內需巨大潛力，成為農村房產管理者應該思考的問題。

　　建議：

1. 建立農村房屋交流服務中心，形成一個區域性的農村房屋不動產的交易流動平臺。

2. 農村房屋交流服務中心由政府主導，統籌協調，服務農村，逐步推向市場。審慎、穩妥推進，避免引起農民失地失房，社會動蕩。利用農村房屋交流服務中心這個平臺使農村不動產合理流動起來，產生收益，為城鄉一體化、城鎮化提供資金，為城鎮化制度設計提供實踐基礎。

3. 可以先選擇或建立一到兩個農村房屋交流服務中心試點，由政府主導，各部門統籌協調，在實踐中不斷嘗試，不斷總結經驗，處理好相應的法律關系，處理好房地之間的關系，待時機成熟再全面鋪開。

4. 探索宅基地上的農民住房的財產性收益的新路。建立健全宅基地房屋退出制度，使宅基地房屋的利用更加合理。

5. 服務中心對農民住房保底。

　　全國政協委員朱世增

　　建議實行員工集資自建住宅政策

　　在政府還不能為百姓大面積提供廉價住宅的情況下，建議實行城鎮職工集資自建住宅的政策，具體辦法如下：

一、 城鎮職工集資自建住宅的主體是已經在城鎮正式就業，并與城鎮各類企業、事業單位簽訂了正式用工合同的職工。由職工所在單位，或者是多家單位聯合設立的專門機構代表職工行使相關權利。

二、 城鎮職工集資自建住宅的資格要求是：必須是首次購買自用住宅的職工才有資格參與集資。

三、 各單位或聯合機構代表職工委托專業的房地產開發企業辦理相關開發建設手續，房地產企業僅收取相應手續費，不得謀取利潤。

四、 政府規劃部門負責提供免費的規劃設計。

五、 由職工所在單位為職工擔保，向相關銀行申請提供首付之外的貸款。

六、 地方政府對集資建房免收土地出讓金等各項政府稅費和工程配套費用。

七、 由單位集資管理機構與受委托開發企業，共同招標，委托設計單位設計、建設單位施工。

八、 職工按房屋實際開發成本結算并支付建房費用。

九、 集資職工與地方政府共有房屋產權，職工不得自行轉售。

十、 職工繳納的物業費用于保證住宅維修，專款專用。

　　按照以上集資開發的住宅，成本構成只有建設成本、配套工程費用和相關工程費用。這樣的政策大面積推廣并落到實處，可以加速解決百姓的安居問題，促進城鄉一體化進程，拉動城鄉消費，擠出房地產行業的高額利潤，使經濟要素向生產制造等實體行業流動，促進國家經濟結構調整。各級政府讓利于民，會大幅度提升黨和政府的良好形象，確保社會穩定，加速實現中國夢！

　　全國政協委員左定超

　　推動房屋開發主體多元化

1. 改革現行房地產開發模式，實現房屋開發主體和房屋供給的多元化。允許企業、農村集體經濟組織、機關事業單位及其他主體自主進行土地購買、房屋開發。

2. 推行合作建房等多種開發機制，大幅度增加房屋供給。合作建房是制度運行成本較低的改造現行房地產市場結構的理想選擇。允許房屋消費者以個人合作的形式主導房屋建設，按照不定向認購組合、共同出資、共同管理、分攤成本的原則進行房屋建設，所建房屋歸各自所有，以最小的成本實現住有所居的目的。

3. 積極發展以提供代建服務為主要業務內容的房屋開發中介服務公司或政府建立代建中心，為合作建房提供手續辦理、設計、建筑招標及后續管理服務，進一步便利合作建房。

　　背景鏈接

　　世界各地住房保障制度一覽

　　市場經濟體制國家和地區住房保障的方式大體有以下三種主要方式：

　　第一種方式是以英國、新加坡、香港為代表的政府直接建房

　　政府建房是通過設立專門機構，提供運營資金的辦法實施的。英國通過設立直轄環境部的住房公司，負責中央政府住房投資的分配。住房資金主要在中央政府的公共開支中列支，一般每年政府投資占住房總投資的22%~35%左右。新加坡建屋發展局負責公共組屋的建設并向購買租屋的家庭發放政府抵押貸款。建設與貸款資金全部來自政府，售房虧損和出租虧損在政府財政預算中安排。香港于1973年成立房屋委員會及其實施機構房屋署，負責全港公共住房的建設與管理。房委會的資金投入主要是政府的土地投入和政府免息貸款。

　　第二種方式是以法國、瑞典、日本為代表的間接參與方法

　　即提供政府優惠貸款，實行貸款利息補貼的辦法，支持非營利機構發展低租金、低成本住房。

　　第三種方式是各國普遍采用的對住房投資人（購買人）減稅和對住房承租人補貼的方式

　　這種做法以美國最為典型，具體做法是將住房投資人為使用貸款而支付的利息從其年收入中扣除，從而沖減納稅基數，相應減輕納稅負擔。實質上是降低了住房投資人的貸款利息，差額由政府承擔。