從年初持續(xù)發(fā)酵的“降價(jià)潮”，到五一期間各大主要城市樓盤(pán)成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國(guó)樓市。此種態(tài)勢(shì)影響下，從去年8月溫州首傳限購(gòu)松綁開(kāi)始至今，9個(gè)月時(shí)間中便有銅陵、南寧、無(wú)錫、杭州等共10個(gè)城市接連傳出政策松動(dòng)消息，被業(yè)內(nèi)視為地方政府樓市調(diào)控的“救市”之舉。

　　何種行情催生了地方政府限購(gòu)“松綁”？放松限購(gòu)能否扭轉(zhuǎn)多地樓市“量?jī)r(jià)齊跌”局面？在市場(chǎng)與政策的交互博弈中，這些疑問(wèn)讓樓市走向變得愈發(fā)撲朔迷離。

　　“五一”樓市延續(xù)疲態(tài) 多地限購(gòu)欲松綁

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)走低。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，全國(guó)30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達(dá)55.18%。四月，44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。

　　不僅“金三銀四”成色不足，五月開(kāi)局“寒流”更是延續(xù)樓市疲態(tài)，使全國(guó)樓市成交跌至“冰點(diǎn)”。 中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)表明，今年“五一”假期新房成交面積環(huán)比跌幅約47%，創(chuàng)近四年新低。雪上加霜的是，截止4月末，全國(guó)主要城市庫(kù)存量持續(xù)小幅回升，二三線城市庫(kù)存壓力不減，企業(yè)去化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯。

　　連續(xù)幾個(gè)月的樓市低迷行情，不僅讓開(kāi)發(fā)商動(dòng)作頻頻——不少樓盤(pán)連鎖性降價(jià)，也讓多地政府坐立不安，在雙向調(diào)控的大趨勢(shì)下，樓市政策的微調(diào)應(yīng)運(yùn)而生——一時(shí)間，多個(gè)二三線城市限購(gòu)松綁的傳聞不絕于耳。

　　4月28日，南寧市房管局正式發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。

　　早在去年8月份，此輪限購(gòu)放松傳聞便已于溫州拉開(kāi)帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無(wú)錫、天津等多個(gè)城市也已在尋找放松樓市調(diào)控的突破口。日前，無(wú)錫宣布從5月1日起，該市購(gòu)房入戶門(mén)檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購(gòu)房者消費(fèi)；杭州蕭山區(qū)則通過(guò)下調(diào)土地競(jìng)買金為開(kāi)發(fā)商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺(tái)了相關(guān)意見(jiàn)，并在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國(guó)家政策允許的情況下，未來(lái)將可能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)購(gòu)房政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　政府“救市”難兌現(xiàn) 松綁效應(yīng)被吹大

　　多地頻傳的限購(gòu)松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開(kāi)發(fā)商有了些盼頭。據(jù)杭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商透露，目前杭州正處于政策調(diào)整醞釀期，降價(jià)促銷或許會(huì)先緩一緩。而4月底南寧相關(guān)購(gòu)房政策的出臺(tái)落實(shí)更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調(diào)侃稱：樓市不景氣，政府比開(kāi)發(fā)商還著急。

　　然而，放松限購(gòu)真能“救市”嗎？“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過(guò)度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場(chǎng)作用并不會(huì)很明顯，在很多二三線城市，限購(gòu)政策在前幾年便已經(jīng)事實(shí)上放松甚至取消了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)如是稱。

　　住建部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興也表示，部分二三線城市新增供應(yīng)量過(guò)大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)樓市走量也屬正常，但限購(gòu)放松的市場(chǎng)效應(yīng)，仍然需要較長(zhǎng)的反應(yīng)期和消化期。

　　在各地限購(gòu)松綁消息的狂轟濫炸中，政府、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商三者的新一輪博弈才剛剛開(kāi)始。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效激活，單靠限購(gòu)松綁并無(wú)多大作用，市場(chǎng)各主體均需理性面對(duì)——政府在收稅、信貸等多方進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)商作出適度讓利，購(gòu)房者恢復(fù)購(gòu)買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實(shí)現(xiàn)各方共贏，相反這場(chǎng)樓市博弈戰(zhàn)線將可能被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。