一類新的住房正在悄然改變北京樓市。從本月開始，北京與其他5個城市一起，被列為全國共有產(chǎn)權住房試點城市。事實上，從去年年底以來，北京已有三批這種售價低于周邊普通商品房三成以上的“自住型商品房”入市，僅第二批便吸引了38萬戶家庭申購，東四環(huán)某項目中簽率只有8‰。據(jù)悉，到今年底，北京將以約每年5萬套的規(guī)模提供共有產(chǎn)權住房，這個數(shù)字約為同期普通商品房供應量的一半。正因如此，“共有產(chǎn)權”模式的試點，深刻影響著購房群體的未來預期。

　　購房者與政府按比例出資，共同承擔建設資金、擁有房屋產(chǎn)權，有能力后可以“贖回”另一部分產(chǎn)權，變“共有”為“自有”——探索中的“共有產(chǎn)權”早在2007年的江蘇淮安便已起航。今年，增加共有產(chǎn)權住房供應的要求被正式寫入《政府工作報告》，相關指導意見也在議定之中。那么，受到熱捧的“共有產(chǎn)權”，魔力從何而來？在市場化與保障房的二維坐標里，它的杠桿作用又將刻畫出怎樣的新象限？

　　城鎮(zhèn)化的歷史背景下，價格不斷高企的商品房往往令有“剛需”者可望不可即，旨在兜底的保障性住房，又因土地、財力的限制，難以廣泛覆蓋“夾心層”群體。對此，“共有產(chǎn)權”大膽提供“跳出去”的思變與求新：土地低價出讓，政府舍利支撐，讓符合條件的家庭適度避開房價的侵擾；高于成本價、低于市場價，繞過了經(jīng)適房、兩限房可能的福利陷阱，也消除了廉租房、公租房的產(chǎn)權之憾。有論者言，這是贏方最多、最可持續(xù)下去的住房發(fā)展模式。

　　“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心。”助力住房剛需、為“夾心層”創(chuàng)造住房希望，是“共有產(chǎn)權”核心的杠桿價值。一則產(chǎn)權從無到有。現(xiàn)有保障房大都以戶籍為憑，只有公租房微開一條門縫，而不少試點已將穩(wěn)定就業(yè)的流動人口慷慨納入。二則產(chǎn)權從有到完整。上海一項調(diào)查顯示，49.7%的家庭打算長住于斯，46.7%的家庭計劃“小換大”，反映出產(chǎn)權對自我改善積極性的激勵。離開這種漸進式的產(chǎn)權構建，恐怕不少人終生都難以擺脫保障房的庇護。

　　買入有限價，賣出少賺頭，“共有產(chǎn)權”明確的獲利約束，也在有力地擠出投資、投機性需求，令一些地方的房價開始趨穩(wěn)，發(fā)揮著宏觀調(diào)控的杠桿作用。與這種柔性手段不同，不少地方偏好硬碰硬，或強設戶型比例，檢查一走，兩戶便被打通一戶，或一刀切停建中小面積，游資未擠走，剛需反誤傷。比較而言，“共有產(chǎn)權”善用有形之手負責模式設計、權利規(guī)范，而建設、運營與交易，仍在市場與法治的軌道上有序推進。

　　借助市場之力，體現(xiàn)政府作為，遵循量力而行、盡力而為的客觀規(guī)律，尊重住有所居、居有產(chǎn)權的遞進期待，這是“共有產(chǎn)權”存在的現(xiàn)實邏輯。權利與權力攜起手來，使異化為投資品的住房，逐步回歸遮風避雨、美化人居的商品功能，這是“共有產(chǎn)權”向更廣、更深層次拓展的底氣與銳氣。

　　改革每進一步，風險便如影隨形。共有產(chǎn)權發(fā)源地的英國，兩黨的扯皮抑制了住房合作的發(fā)展，頗具諷刺。而在美國，曾經(jīng)的購房者與金融機構產(chǎn)權共有，讓住房自有率從65%躍升至69%，卻也埋下了次貸危機的隱患。今天，“花經(jīng)適房的錢，買商品房的權”會不會被人趁機搭便車、發(fā)橫財？開發(fā)商的“損失”會不會他處謀算，反倒形成助推房價的蹺蹺板？關注、反思、甚至警醒的聲音告誡治理者，租賃與完整產(chǎn)權的中間地帶，不等于監(jiān)管的真空區(qū)域，更不能是各路利益的博弈場所。只有劃清邊界、慎重推廣、及時完善，方能走好改革平衡木，釋放政策撬動力。

　　新型城鎮(zhèn)化不能再走一邊高樓林立、一邊棚戶連片的老路，而須在“人的城鎮(zhèn)化”理念下，通過共有產(chǎn)權等多維探索，把住房的供給與需求調(diào)節(jié)好，把市場的公平與效率統(tǒng)一好，蹄疾步穩(wěn)地實現(xiàn)群眾安居之心、產(chǎn)權之愿。（周人杰）