“京津冀一體化”下的環(huán)京帶樓市調(diào)查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起 高庫存難撐虛火？

　　固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心。東與永清縣相連，西與涿州市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興區(qū)相望。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市區(qū)最近的縣城，古有“天子腳下、京南第一城”之稱，是首都經(jīng)濟圈南部區(qū)域的核心縣市，同時也是首都新機場重點發(fā)展區(qū)域，在“大北京”戰(zhàn)略中承擔重要的角色。正因為如此，在近來“京津冀一體化”概念的帶動下，當?shù)氐臉鞘幸渤尸F(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，就此《每日經(jīng)濟新聞》記者于本月初前往調(diào)查。

　　記者在固安走訪時發(fā)現(xiàn)，這個小城的房地產(chǎn)市場已被刺激得躁動不安。在建、竣工樓盤以及橫亙在空中的塔吊可謂比比皆是，106國道兩側(cè)各樓盤的售樓處和房屋中介的門店更是密集，到處都是手持小廣告的樓盤帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”。

　　“喊漲”更像一廂情愿

　　4月2日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者進入固安地界的十里鋪南口區(qū)域時，路邊等候的眾多樓盤帶看人員，便揮舞著小廣告飛奔著沖了上來。

　　據(jù)記者了解，這樣“火熱”的一幕，只是目前固安當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一個縮影。固安縣城東西、南北向共有新昌街、新源街、106國道等6條主路。而在這6條主路上，隨處可見手抱宣傳單、三三兩兩的樓盤銷售人員在向經(jīng)過的行人和車輛分發(fā)廣告。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子，都用“樓盤廣告單”當坐墊。

　　當記者經(jīng)過這些主道時，不時有“摩的”師傅騎過來問記者是否是看房人，他們可以推薦項目。

　　此外，記者在一些樓盤的售樓處看見，當購房者從售樓處走出后，立馬會被許多樓盤帶看人員圍在中間；這些帶看人員會七嘴八舌地推薦項目，大有不把購房者引進自家售樓處絕不罷休的架勢。

　　當?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)的銷售人士向記者介紹，目前固安的平均房價在7500元到8500元/平方米左右，一些“沒證”的偏遠項目在6000元/平方米以下，個別項目在8500元/平方米~9500元/平方米。

　　記者在一處名為 “鉑悅山”項目走訪時，該項目的銷售人員表示，該樓盤下期開盤肯定要漲，只是漲幅目前還暫時不能確定。

　　據(jù)了解，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個案。在記者的走訪中，多家樓盤的銷售人員均表示，由于“京津冀一體化”提上日程，這幾處樓盤下期開盤的價格肯定要比目前的高。

　　但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿。記者在走訪10多家樓盤的過程中發(fā)現(xiàn)，到這些樓盤看房的人很少。

　　此外，據(jù)了解，固安一些小型地產(chǎn)商開發(fā)的項目去庫存速度并不快。如當?shù)匾惶幟麨?ldquo;水木清華”的在售項目的銷售人員就向記者表示，該項目2010年開盤時共有600套房源，目前仍有20多套在售。

　　當?shù)匾晃环课蒌N售人員直言，在固安買房的人群，主要來自北京南城的豐臺和大興區(qū)域。“在(北京)東邊上班的人會考慮燕郊或香河。”

　　固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)4月7日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，目前當?shù)鼐W(wǎng)上可售房產(chǎn)套數(shù)為12577套，可售面積為1275275.540平方米；其中住宅可售套數(shù)為10870套，住宅可售面積是1077774.830平方米。

　　上述網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，3月固安網(wǎng)上房產(chǎn)簽約套數(shù)為972，簽約面積為96680.570平方米；其中住宅簽約套數(shù)為895套，住宅簽約面積為90646.700平方米。按照3月的簽約速度，消化完目前的可售面積需要約13.2個月，而消化完住宅產(chǎn)品則需要11.9個月。

　　住建部副部長齊驥曾表示，所謂高庫存是指，庫存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，固安等北京周邊的縣級市，過去的高庫存是和部分房企扎堆進入開發(fā)有關(guān)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優(yōu)勢較為明確，還有第二機場的利好，但最近固安市場相對比較平穩(wěn)，主要是由于固安靠近北京大興，大興市場降溫，固定也就沒有上漲的動力。從庫存看，固安的庫存也比較大。如果當?shù)匾廊恢恢匾曌≌康禺a(chǎn)開發(fā)，不抓緊引入產(chǎn)業(yè)，未來對經(jīng)濟或非常不利。

　　政府曾整治“五證不齊”

　　“大哥，咱們北漂買個房不容易，千萬不能被那些沒證(五證不全)的開發(fā)商給忽悠了。”永清縣一家名為“公園壹號”樓盤設(shè)在固安的銷售點的一位售樓員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

　　據(jù)了解，上述銷售員所指的“五證不齊”的樓盤在固安有所存在，而“五證”是指房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。

　　《中國房地產(chǎn)報》2013年6月的一篇報道顯示，當時固安的一些在售樓盤存在“五證不全”的情況。而在走訪中，一些樓盤銷售人員向記者稱，當?shù)夭糠謽潜P目前仍然存在“五證不全”的情況。

　　記者還發(fā)現(xiàn)一個很特別的情況。當記者來到一處樓盤時，該樓盤的售樓員均有這樣的一段大致相同的開場白——“先生，您了解固安嗎？我們是個五證齊全的項目。”

　　上述“公園壹號”銷售人員還表示，雖然一些樓盤在售樓處掛了“五證”，但那是別的樓盤的證件，購房者是看不出來真假的。

　　“匯元？雅居”售樓處的一位銷售人員直言，固安大大小小售樓處有30多家，但只有部分是五證齊全的項目。

　　“鉑悅山”、“水木清華”、“金海城”等十幾家售樓處的銷售人員均表示，固安存在部分樓盤“五證不全”的情況。

　　對此，秦兵房產(chǎn)律師團徐斌律師認為，京津冀一體化的加速等利好消息，導致當?shù)厥袌鲩_始火爆起來，這就需要提醒購房人，無論是自住還是投資，應(yīng)選擇有實力的開發(fā)商，購房人還是應(yīng)該多考慮房價受市場和政策影響帶來的風險。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當?shù)匾恍潜P“證件不全”，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情。

　　據(jù)記者了解，固安縣對此類違規(guī)行為也有過整頓。

　　2013年11月7日，固安縣政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《房管局出重拳規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序》中就曾提到，2013年10月10日，縣房管局組織專門力量開展了房地產(chǎn)市場專項整治活動，對全縣在建在售項目進行了全面排查。對全縣46個在建在售項目，堅持每天巡查2次，關(guān)停無證預售項目18個。對個別明關(guān)暗不關(guān)的銷售場所派專人實施了盯防死守，確保了違規(guī)銷售行為不再反彈。

　　部分二手房“脫手難”

　　記者在走訪固安樓市時還發(fā)現(xiàn)，目前當?shù)氐亩址渴袌龀霈F(xiàn)了“脫手難”的情況。

　　在一些當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上，一處名為“固安紅樹灣”的二手房，甚至掛出了平價出售的信息。

　　一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)紀人向《每日經(jīng)濟新聞》表示，這是因為，“紅樹灣項目”開賣時的價格過高；目前，其手中就有幾套紅樹灣的房子，大多數(shù)是平價出手，也有的是賠錢甩賣。

　　21世紀固安馨園店的一位經(jīng)紀人告訴記者，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款，多數(shù)只能全款交易。

　　這位經(jīng)紀人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產(chǎn)證還沒有辦下來。“即便是有房產(chǎn)證的業(yè)主也不同意買家貸款購買，因為他們都知道，二手房批貸的審批時間很長。正常的要三四個月，慢的要五六個月。”

　　此外，戶口問題也是二手房貸款難辦的另一個門檻。

　　上述經(jīng)紀人表示，如果貸款買二手房，購買人必須持有河北戶口，“這是硬條件，買家必須把戶口老老實實地遷過來”。

　　這位經(jīng)紀人透露，二手房貸款最難過的關(guān)還是銀行；在固安，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸。

　　對于固安的后市發(fā)展，這位經(jīng)紀人坦言，這里本就是縣城，正常房價在5000元左右，由于距離北京近，才達到目前的高點。“2012年，我在這里買時價格在5000元，現(xiàn)在8000元，再想讓一兩年后翻番，不太可能。”

　　賓海房產(chǎn)等二手房中介機構(gòu)的經(jīng)紀人也表示了類似的看法。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，以目前固安的庫存數(shù)據(jù)來看，有些偏高。因北京的高房價、限購，一些人群此前已經(jīng)涌入固安。當?shù)氐目蛻艉艽蟊壤齺碜员本本┑诙C場選址等利好措施已經(jīng)對固安樓市起了很大帶動的作用。目前，京津冀一體化加速等對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資，又帶來了新的推動，但是出現(xiàn)量價齊升、跳升的可能性不大，因為市場最后還要回歸到供需的基本面。

　　陳國強還提醒購房者，在固安置業(yè)，需要注意風險，不能因為政策利好，就盲目投入市場，不論是自住還是投資。

　　趙秀池也分析稱，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機場應(yīng)聲而起，近幾年已經(jīng)吸引了不少購房者。當?shù)貥鞘心芊駥崿F(xiàn)持續(xù)發(fā)展，維持供求平衡，最終要看固安對外來人口的吸引力有多大，是否能夠真正通過居業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)城一體把人留下來。

　　嚴躍進則認為，購買固安區(qū)域樓盤很多是北京剛需人群，此類人群平時的工作和生活空間都在北京，往往在固安的居住時間并不長。因此按照這樣一個水平計算，那么很多已經(jīng)出售的樓盤，雖然在統(tǒng)計上屬于已經(jīng)去庫存的樓盤，但實際上是一種隱性的庫存和空置。同時，最近一段時間受京津冀一體化效應(yīng)的影響，當?shù)貥潜P去庫存確實在加快；但這些政策同樣會對包括通州、保定等城市產(chǎn)生利好，不排除部分原本希望在固安置業(yè)的群體撤離，這會進一步加大當?shù)貛齑鎵毫Α?/p>